Die WEG-Reform 2020 im Lichte der Transaktionspraxis

Zweck und Ziel der Re­form

Mit der WEG-Re­form soll das aus dem Jah­re 1951 stam­men­de Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­setz und spe­zi­el­le Be­stim­mun­gen des Bür­ger­li­chen Ge­setz­bu­ches mo­der­ni­siert und an die Be­dürf­nis­se der heu­ti­gen Zeit an­ge­passt wer­den. Die Ver­wal­tung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaf­ten soll ef­fek­ti­ver ge­stal­tet und bau­li­che Maß­nah­men, die un­ter an­de­rem der en­er­ge­ti­schen Sa­nie­rung so­wie der Bar­rie­re­re­du­zie­rung die­nen, von den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern ver­ein­facht um­ge­setzt wer­den kön­nen. Da­bei wir­ken sich die neu­en Re­ge­lun­gen viel­fach (un­mit­tel­bar oder mit­tel­bar) auf die Trans­ak­ti­ons­pra­xis aus und sind bei An- und Ver­käu­fen von Woh­nungs­ei­gen­tums­an­la­gen und ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tums­ein­hei­ten glei­cher­ma­ßen zu be­rück­sich­ti­gen.

Was ist neu?

Die WEG-Re­form be­inhal­tet fol­gen­de trans­ak­ti­ons­re­le­van­te Än­de­run­gen, die so­wohl Be­stand­shal­ter als auch In­ves­to­ren im Blick ha­ben soll­ten:

Neu-Ein­füh­rung der Ein-Per­so­nen-Ge­mein­schaft

Die Ge­mein­schaft der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ent­steht nun­mehr nicht mehr mit der Um­schrei­bung des ers­ten Woh­nungs- oder Teil­ei­gen­tums­grund­buchs auf ei­nen Er­wer­ber son­dern be­reits mit An­le­gung der Woh­nungs­grund­bü­cher als so­ge­nann­te „Ein-Per­so­nen-Ge­mein­schaft“ (§ 9a WEG). Da­mit ist der tei­len­de Ei­gen­tü­mer, meist der Bau­trä­ger, in vie­len Fäl­len zu­nächst al­lei­ne „die WEG“. Bau­trä­ger und In­ves­to­ren müs­sen sich zu­künf­tig dar­auf ein­stel­len, dass auch ei­ne sol­che Ein-Per­so­nen-WEG be­reits den Vor­schrif­ten des Woh­nungs­ei­gen­tums­rechts un­ter­liegt und nach die­sen zu ver­wal­ten ist.

Zu be­ach­ten ist, dass auch in den Fäl­len, in de­nen ein Bau­trä­ger oder ein In­ves­tor zu­nächst al­lei­ne „die WEG“ ist, die­se Ein-Per­so­nen-Ge­mein­schaft als Ver­brau­che­rin (§13 BGB) WEGn­zu­se­hen ist. Da­mit un­ter­lie­gen die von der WEG ge­schlos­se­nen Ver­trä­ge den ver­brau­cher­schüt­zen­den Vor­schrif­ten der §§ 305 ff BGB. Le­dig­lich in Fäl­len, in de­nen aus­ge­schlos­sen wer­den kann, dass ein Ver­brau­cher Mit­glied der WEG wird, soll die­ser Grund­satz nicht gel­ten, et­wa bei der Auf­tei­lung ei­nes Ein­kauf­zen­trums in Teil­ei­gen­tums­ein­hei­ten. So­bald aber nur ei­ne Woh­nung ge­baut wird, kann der Er­werb durch ei­nen Ver­brau­cher nicht aus­ge­schlos­sen wer­den, so dass die Ein-Per­so­nen-Ge­sell­schaft in ei­nem sol­chen Fall als Ver­brau­che­rin an­zu­se­hen ist.

Für den Er­werb vom tei­len­den Ei­gen­tü­mer stellt § 8 Abs. 3 WEG klar, dass der Er­wer­ber ge­gen­über der Ge­mein­schaft und den an­de­ren Woh­nungs­ei­gen­tü­mern als Woh­nungs­ei­gen­tü­mer gilt, so­bald ihm der Be­sitz an den zum Son­der­ei­gen­tum ge­hö­ren­den Räu­men über­ge­ben wur­de. Auch der ers­te Er­wer­ber tritt nach der neu­en Rechts­la­ge zu die­sem Zeit­punkt der be­reits be­ste­hen­den Ge­mein­schaft bei. Die richter­recht­li­che Kon­struk­ti­on der wer­den­den Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft ist da­mit über­holt.

Wahr­neh­mung von Rech­ten und Pflich­ten der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer

Neu­ge­re­gelt und kon­kre­ti­siert wur­de ne­ben der Rechts­fä­hig­keit der Ge­mein­schaft der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer auch wel­che Rech­te der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer durch die Ge­mein­schaft der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer aus­ge­übt und wel­che Pflich­ten durch sie wahr­ge­nom­men wer­den. Die bis­he­ri­ge Un­ter­schei­dung zwi­schen der sog. ge­bo­re­nen Aus­übungs­be­fug­nis, die auf­grund ge­setz­li­cher An­ord­nung be­steht, und der sog. ge­ko­re­nen Aus­übungs­be­fug­nis, die ei­nen Be­schluss der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer vor­aus­setzt, wur­de da­bei auf­ge­ge­ben. Die Ge­mein­schaft der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer übt die sich aus dem ge­mein­schaft­li­chen Ei­gen­tum er­ge­ben­den Rech­te so­wie sol­che Rech­te der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer aus, die ein ein­heit­li­che Rechts­ver­fol­gung er­for­dern, und nimmt die ent­spre­chen­den Pflich­ten der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer wahr (§ 9a Abs. 2 WEG).

Im Hin­blick auf die Dau­er­bren­ner-The­men Ab­nah­me des Ge­mein­schafts­ei­gen­tums und Män­gel­rech­te aus dem Bau­trä­ger­ver­trag stellt die Ge­set­zes­be­grün­dung je­doch klar, dass die Recht­spre­chung zum Bau­trä­ger­ver­trags­recht, wo­nach die Ge­mein­schaft der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nach Be­schluss­fas­sung be­stimm­te Män­gel­rech­te aus­üben kann durch den Ent­wurf un­be­rührt blei­ben und die Strei­chung der ge­ko­re­nen Aus­übungs­be­fug­nis kei­ne Aus­wir­kun­gen hier­auf ha­ben soll. Die Ver­fol­gung von Män­gel­rech­ten durch die Ge­mein­schaft bleibt nach den all­ge­mei­nen Re­geln mög­lich (Über­tra­gung des Rechts oder Ein­räu­mung ei­ner Pro­zess­stand­schaft).

Mehr Rechts­si­cher­heit bringt die ge­setz­ge­be­ri­sche Ent­schei­dung, dass statt den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern nun­mehr die Ver­wal­tung des ge­mein­schaft­li­chen Ei­gen­tums der Ge­mein­schaft der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ob­liegt (§ 18 WEG). Zu­dem ist der Ver­wal­ter als ge­setz­li­cher Ver­tre­ter der Ge­mein­schaft in sei­ner Stel­lung ver­stärkt und sei­ne Ver­tre­tungs­macht im Au­ßen­ver­hält­nis nun un­be­schränkt aus­ge­stal­tet (§ 9b WEG). Auch dies bringt Rechts­si­cher­heit und er­leich­tert den Rechts­ver­kehr mit der Ge­mein­schaft der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer.

Durch die Vor­ver­la­ge­rung der Ent­ste­hung der WEG (s.o.) ha­ben auch In­ves­to­ren und Bau­trä­ger die­se Neu­ver­tei­lung der Auf­ga­ben und Wahr­neh­mung von Rech­ten und Pflich­ten im Blick zu be­hal­ten und in ihr Hand­ling zu in­te­grie­ren.

Ver­ein­fa­chung von Sa­nie­rung und Mo­der­ni­sie­rung

Die Be­schluss­fas­sung über bau­li­che Ver­än­de­run­gen der Wohn­an­la­ge wur­de ver­ein­facht. Die­se kön­nen zu­künf­tig mit ein­fa­cher Stim­men­mehr­heit ge­fasst wer­den (§ 20 Abs. 1 WEG), oh­ne dass es – wie bis­her – auf die Zu­stim­mung al­ler von ei­ner Maß­nah­me be­ein­träch­tig­ten Ei­gen­tü­mer an­kommt. Die Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­mein­schaft kann da­bei durch Be­schluss fest­le­gen, ob ent­we­der die Ge­mein­schaft selbst die bau­li­che Ver­än­de­rung vor­nimmt oder die Um­set­zung ei­nem Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ge­stat­tet wird.

In­ves­to­ren, die nicht sämt­li­che Ein­hei­ten ei­ner Woh­nungs­ei­gen­tums­an­la­ge hal­ten, wer­den die­se Neue­rung be­grü­ßen. Es ist von enor­mer prak­ti­scher Be­deu­tung, dass Min­der­heits­ei­gen­tü­mer nun nicht mehr bau­li­che Maß­nah­men blo­ckie­ren kön­nen. Zur Ge­währ­leis­tung des Schut­zes des Min­der­heits­ei­gen­tü­mers dür­fen le­dig­lich bau­li­che Ver­än­de­run­gen, die die Wohn­an­la­ge grund­le­gend um­ge­stal­ten oder ei­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer oh­ne sein Ein­ver­ständ­nis ge­gen­über an­de­ren un­bil­lig be­nach­tei­li­gen nicht be­schlos­sen und nicht ge­stat­tet wer­den; sie kön­nen auch nicht ver­langt wer­den (§ 20 Abs. 4 WEG).

Die ver­ein­fach­te Be­schluss­fas­sung geht je­doch da­mit ein­her, dass per se erst­mal der­je­ni­ge  Woh­nungs­ei­gen­tü­mer die Kos­ten der bau­li­chen Maß­nah­me zu tra­gen hat, dem die Ver­än­de­rung ge­stat­tet wur­de oder die auf sein Ver­lan­gen durch­ge­führt wur­de (z.B. der Ein­bau ei­ner E-La­de­sta­ti­on, sie­he § § 21 Abs. 1 WEG). Da­bei ist zu be­ach­ten, dass dies für al­le Kos­ten gilt, die auf der bau­li­chen Ver­än­de­rung be­ru­hen, al­so nicht nur für die Bau­kos­ten, son­dern ins­be­son­de­re auch für die Fol­ge­kos­ten für Ge­brauch und Er­hal­tung. Nur wenn die bau­li­che Ver­än­de­rung mit (1.) mehr als zwei Drit­teln der ab­ge­ge­be­nen Stim­men und der Hälf­te al­ler Mit­ei­gen­tums­an­tei­le be­schlos­sen wur­de und nicht mit un­ver­hält­nis­mä­ßi­gen Kos­ten ver­bun­den ist, oder (2.) sich die Kos­ten der bau­li­chen Ver­än­de­rung in­ner­halb ei­nes an­ge­mes­se­nen Zeit­rau­mes amor­ti­sie­ren, sind al­le Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ge­mäß § 21 Abs. 2 WEG ent­spre­chend ih­ren Mit­ei­gen­tums­an­tei­len zur Kos­ten­tra­gung ver­pflich­tet.

Beim Er­werb von Woh­nungs­ei­gen­tums­ein­hei­ten bleibt da­her die Ein­sicht­nah­me in die Be­schluss-Samm­lung wich­ti­ger Teil der Due Di­li­gence, um (u.a.) fest­zu­stel­len, ob der Ver­äu­ße­rer bau­li­chen Ver­än­de­run­gen zu­ge­stimmt hat oder nicht bzw. die qua­li­fi­zier­te Mehr­heit (s.o.) er­reicht wur­de und der Er­wer­ber so­mit in die Kos­ten­tra­gungs­pflicht aber auch die Nut­zun­gen ein­tritt. Im Kauf­ver­trag soll­te dar­auf ge­ach­tet wer­den, dies ent­spre­chend durch Ga­ran­ti­en/Zu­si­che­run­gen/Kennt­nis­er­klä­run­gen des Ver­äu­ße­rers ab­zu­si­chern.

Pri­vi­le­gier­te bau­li­che Ver­än­de­run­gen

Zu­sätz­lich zu der vor­ste­hen­den Ver­ein­fa­chung von bau­li­chen Ver­än­de­run­gen hat nun je­der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ei­nen Rechts­an­spruch dar­auf an­ge­mes­se­ne bau­li­che Ver­än­de­run­gen zu ver­lan­gen, die ihm auf ei­ge­ne Kos­ten den Ein­bau ei­ner La­de­mög­lich­keit für ein Elek­tro­fahr­zeug, den bar­rie­re­frei­en Aus- und Um­bau, die Set­zung von Maß­nah­men zur Ver­bes­se­rung des Ein­bruchs­schut­zes so­wie zum An­schluss ei­nes Glas­fa­ser­an­schlus­ses ge­stat­ten (§ 20 WEG). Be­glei­tet wird die­se Re­ge­lung durch die vor­ge­nom­me­ne An­pas­sung des § 544 BGB, wo­nach nun auch je­der Mie­ter ei­nen An­spruch ge­gen sei­nen Ver­mie­ter hat, dass die­ser ihm die Vor­nah­me der vor­ge­nann­ten pri­vi­le­gier­ten bau­li­chen Maß­nah­men auf ei­ge­ne Kos­ten er­laubt.

Durch die Er­leich­te­rung des Ein­baus von La­de­mög­lich­kei­ten für Elek­tro­fahr­zeu­ge lie­fert die WEG-No­vel­le ei­nen wich­ti­gen Bei­trag für das Er­rei­chen der Kli­ma­zie­le. Da­zu, wel­che Her­aus­for­de­run­gen dies gleich­zei­tig ins­be­son­de­re für die Miet­ver­trags­par­tei­en zu­künf­tig mit sich brin­gen wird (sie­he da­zu auch den Blog­bei­trag vom 14.04.2020).

Son­der­ei­gen­tums­fä­hig­keit von Frei­flä­chen

Un­mit­tel­ba­re Aus­wir­kung auf die zu­künf­ti­ge Be­schrei­bung des Kauf­ge­gen­stan­des hat, dass Stell­plät­ze – auch sol­che im Frei­en – nun­mehr als Räu­me im Sin­ne des WEG gel­ten und so­mit nicht län­ger als Son­der­nut­zungs­rech­te „An­häng­sel“ des Son­der­ei­gen­tums sind, son­dern selbst zum Son­der­ei­gen­tum er­klärt wer­den kön­nen. Auch an an­de­ren Frei­flä­chen die au­ßer­halb des Ge­bäu­des lie­gen, wie z.B. Ter­ras­sen oder Gar­ten­an­tei­le kann künf­tig ge­mein­sam mit den ent­spre­chen­den Woh­nungs- oder Teil­ei­gen­tums­ein­hei­ten Son­der­ei­gen­tum be­grün­det wer­den (§ 3 WEG).

Frei­flä­chen und Stell­plät­ze, auf die sich das Son­der­ei­gen­tum er­stre­cken soll, sind da­bei durch Maß­an­ga­ben im Auf­tei­lungs­plan zu be­stim­men. Das Grund­stück ist da­mit nicht mehr zwin­gend voll­stän­dig ge­mein­schaft­li­ches Ei­gen­tum und der Auf­tei­lungs­plans hat da­durch wei­ter an Be­deu­tung ge­won­nen. Des­sen de­tail­lier­te Prü­fung muss da­her fes­ter Be­stand­teil je­der Due Di­li­gence beim Ver­kauf/Er­werb ei­ner Woh­nungs­ei­gen­tums­an­la­ge sein.

Ein­tra­gung von Be­schlüs­sen ins Grund­buch

Der Schutz von Er­wer­bern vor un­be­kann­ten, aber wo­mög­lich be­son­ders be­las­ten­den Be­schlüs­sen ist ver­stärkt wor­den, da sich die Ein­sicht­nah­me in die Be­schluss-Samm­lung in der Pra­xis nicht als ef­fek­ti­ver Schutz be­währt hat. Be­schlüs­se, die auf­grund ei­ner ver­ein­bar­ten Öff­nungs­klau­sel ge­fasst wer­den, sind zum Schutz von Er­wer­bern die­sen ge­gen­über da­her nur gül­tig, wenn sie im Grund­buch ein­ge­tra­gen sind; dies gilt – trotz Kri­tik – je­doch wei­ter­hin nicht für Be­schlüs­se, die auf­grund ei­ner ge­setz­li­chen Öff­nungs­klau­sel ge­fasst wer­den. Da­her bleibt beim Er­werb von Woh­nungs­ei­gen­tums­ein­hei­ten die Ein­sicht­nah­me in die Be­schluss-Samm­lung wei­ter­hin wich­ti­ger Teil der Due Di­li­gence.

Zu­sam­men­fas­sung und Fa­zit

Die WEG-No­vel­le bringt in ei­ni­gen trans­ak­ti­ons­re­le­van­ten Be­rei­chen Rechts­si­cher­heit, et­wa hin­sicht­lich der Ent­ste­hung der Ge­mein­schaft der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer und des Er­werbs vom tei­len­den Ei­gen­tü­mer. Eben­so ist die Er­wei­te­rung der Son­der­ei­gen­tums­fä­hig­keit von Stell­plät­zen und Frei­flä­chen zu be­grü­ßen. Aus In­ves­to­ren­sicht ist zu­dem die er­folg­te  Ver­ein­fa­chung bau­li­cher Ver­än­de­run­gen er­freu­lich und dürf­te so man­ches In­vest­ment in äl­te­re Wohn­an­la­gen in­ter­es­san­ter wer­den las­sen. Gleich­zei­tig hat der Ge­setz­ge­ber gu­te An­sät­ze ge­schaf­fen, die es den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern er­mög­li­chen, ihr Ei­gen­tum ein­fa­cher an ih­re spe­zi­el­len Be­dürf­nis­se an­zu­pas­sen. Al­ler­dings ist jetzt schon ab­seh­bar, dass die No­vel­le neue Schwie­rig­kei­ten und Her­aus­for­de­run­gen für die Pra­xis mit sich brin­gen wird. Dies dürf­te ins­be­son­de­re die Um­set­zung des Rechts­an­spruchs auf Ein­bau von E-La­de­säu­len und da­mit ver­bun­de­ne Kos­ten­fra­gen be­tref­fen. Die wei­te­re Ent­wick­lung bleibt ab­zu­war­ten.

Verfasst von Sabine Adams und Kerstin Schoening.